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  • 浅析加油站租赁实务中承租人须注意的法律风险及防控措施

    17-03-27 21:58 来源:论文发表网 ; 浏览:

      摘 要 随着成品油经营市场的竞争日益激烈,建设自营油品零售终端、扩展加油站网络成为了国内油品销售企业提升竞争力、抢占市场的重要手段。本文就承租人企业(以下简称“承租人”)在加油站租赁实务中须注意的常规法律风险展开分析,并有针对性的提出风险防控措施及企业内控管理的几点建议。 
      关键词 加油站 承租人 
      承租人在开发加油站租赁项目中经常遇到的法律风险可归纳为三类:一是承租人前期對加油站项目背景了解不全面,缺乏对土地类别、物权归属、油站资产抵押情况等关键信息进行审核;二是合同条款无法全面保护承租人的权利、覆盖承租人的损失;三是签约后,承租人缺乏对合同履行的监督管理,即一旦合同履行遇到风险点,承租人无法及时发现并解决问题,造成了损失扩大化。针对上述三类法律风险,提出解决措施及法律建议如下。 
      一、重视加油站项目的背景调查,建议聘请专业律师对项目进行法律尽职调查承租人在尽职调查中须注意以下常见风险: 
      (一)确定加油站所属土地类别 
      我国加油站用地的土地类别为《土地利用现状分类》中商服用地类的批发零售用地,加油站所属土地的地类(用途)是“商业用地”或“商业服务地”,使用权类型一般为“出让”。 
      但由于历史原因,我国一些加油站存量用地中仍存在不符合现行加油站用地法律法规要求的情形,针对不同的实际情况,承租人风险防控措施主要如下: 
      1.土地取得方式为国有划拨。可选择履行法定程序申请变更土地取得方式,划拨转出让,也可选择在加油站租赁合同里约定出租方提供抵押或一年一付租金的方式减低项目风险。 
      2.土地属集体建设用地。可选择履行法定程序,办理国有土地出让手续,若无法办理,出租人须出具《集体建设用地使用权证》及村委会经民主议定程序同意出租目标加油站的书面证明。 
      3.土地属军队占用地。由于历史问题,部分正在运营的加油站用地实际属军队占用地,多年前出租给第一承租人经营加油站,之后,又转租给第二承租人。此种情况,第二承租人应当要求军队出具《军队房地产租赁许可证》,得到军队同意转租的书面证明,同时承租人须注意,依据《关于进一步从严规范空余房地产租赁管理有关问题的通知》文件要求,军队2015年后新租赁或续租的项目,租期不得超过5年。 
      4.宅基地、耕地不得用于加油站用途。 
      (二)确定加油站物权归属及是否存在他项物权 
      建议核实加油站土地、房屋权属人与实际占有人是否一致,若不一致,承租人应当要求二者共同作为签约主体与之签署租赁合同。 
      若加油站土地或房屋之上已设置抵押,承租人应当在合同中明确在解除抵押后方支付第一笔款,将承租人风险降至最低。 
      (三)核实加油站规划建设手续是否齐全 
      承租人须重点关注的手续主要包括:省级人民政府商务主管部门加油站规划确认文件、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、消防意见书、施工许可证、成品油零售经营批准证书、危险化学品经营许可证及其他验收手续等。按照每个项目背景不同,可能存在上述手续之一正在办理、未办理的情形,依据不同情况,建议在合同中约定上述手续由出租人负责办理完成,且出租人履行完毕上述义务是承租人付款的前提之一,将承租人风险降至最低。 
      二、合同条款做到未雨绸缪,全面保护承租人的权利、覆盖承租人的损失 
      (一)将出租人义务与合同付款节点相联系,降低承租人资金投入的相关风险。承租人采用一次性支付多年租金甚至带资建设加油站的情况下,建议在合同中约定,出租人提供相应价值的抵押,不动产物权抵押是优先选择,并办理完成抵押登记、房屋租赁登记后,承租人才支付第一笔款,以保证承租人前期资金投入的安全。 
      (二)擅用起租日的约定,督促出租人尽快完成证照办理、变更,以便承租人早日营业。建议合同中明确约定由出租人负责加油站营业执照的办理及变更,将起租日定为承租人合法合规开始营业之日,以便督促出租人尽快完成证照的办理、变更。 
      (三)通过合同约定“业主对加油站资产权属和经营证照承担瑕疵担保责任”,以规避承租人在加油站资产权属和经营证照出现瑕疵时的法律风险。 
      (四)通过合同约定“发生道路改线、架桥、道路封闭隔离、政府规划调整等情况导致加油站经营环境严重恶化,承租人有权要求降低租金,如导致无法正常经营时,承租人有权单方解除租赁合同”,以规避规划风险。 
      三、签约后,建议承租人指派专人对合同履行进行监督管理,一旦合同履行遇到风险点,能够及时发现、解决问题,避免损失扩大化 
      近年,大型企业,尤其国有大型企业越来越重视对企业法务人员/法律顾问的培养/聘用。聘用法律从业人员审核、跟进、监督重大合同的签订与履行,是降低企业法律风险最有效的方式之一。 
      同时建议企业完善合同审批流程、内控管理及追责制度,专业条款由专业部门审核并提出建议,企业法务把控合同整体的法律风险。 
      总之,承租人企业可从项目前期调查、合同条款拟定、合同履行三个阶段完善合同管理、把控项目风险、增强内控管理机制,以提升企业在油品销售市场的综合竞争力。

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